成本高企，企业要想继续发展就需要更多的资金。因此，长租公寓企业上市融资就成了普遍现象。除青客公寓、蛋壳公寓已上市公司外，链家旗下的自如也在做赴美上市的准备。
在长租公寓行业，其普遍的盈利模式在于企业从租赁主那里获取房源，然后依靠住户和租赁主之间的价格差，赚取利润。这其中，还包含了装修、中介服务等费用。除去这些费用，长租公寓企业获得的利润也就所剩无几了。
在对价格十分敏感的租赁市场，长租公寓企业如果靠涨价提升利润率又会降低入住率。因此，自如、蛋壳公寓为吸引住户，都开始降低房租价格。价格战造成的后果，是长租公寓行业利润率被继续摊薄。据克而瑞研究数据显示，长租公寓行业平均利润水平仅在2%-4%。
低利润率的市场形势下，企业又急于盈利，就只能走扩大市场规模提升入住率这条路了。
规模扩张，雪上加霜
在长租公寓行业，线下的规模决定了企业在行业内的地位。住户在选择房屋租赁公司时，也更偏向知名度更高的企业。因此，长租公寓企业为了扩大知名度开始疯狂扩大规模。
而线下规模扩大后，入住率会随着企业知名度提升。抱着独占市场的想法，自如、青客公寓等长租公寓企业疯狂扩大规模抢占市场，使市场竞争更加激烈。蛋壳公寓也被迫加入扩张大军，以期能够在长租公寓市场占有一席之地。
2017年，蛋壳公寓经营的公寓数量为5.2万，2018年达到了23.6万，增长率为354%；2019年时，蛋壳公寓的经营公寓数量达43.8万，较2018年增长42.8%。2017年至2019年，蛋壳公寓的经营公寓数量翻了8倍，运营机构覆盖国内13个城市，入住率超过75%。
如此迅猛的扩张下，蛋壳公寓的租金成本也涨了近12倍，由2017年5.1亿元增长至2019年的64亿元。随着成本的迅猛增长，让本就难以盈利的蛋壳公寓，亏损继续扩大。
而长租公寓行业因为运营模式的特殊性，只有扩大规模才能盈利，但过度扩张又会导致成本高企，陷入“两难”境地。所以企业如何在扩张的同时做好风险管控，降低资金和管理端的压力，就成了能否走出亏损的关键。
长租公寓的未来可期：行稳致远是关键
事实上，长租公寓作为刚需，存在着广阔的前景。
据艾瑞资讯的数据显示，国内住宅租赁市场规模在2018年已经达到1.8万亿元，其中一线和二线城市达到1.2万亿元，预计在2023年增长至2.0万亿元，国内整体市场增长至3.0万亿元。广阔的市场前景，长租公寓的未来明朗可期，资本看好也是必然。
此外，5G技术和人工智能技术的发展，也给了长租公寓行业创造了新的机遇。由智能硬件和Saas软件组成的公寓LoT，可以实现公寓多场景管理，在线办理看房、签约等租房服务，进而提升住户体验。
智能公寓作为长租公寓未来发展的趋势，也会成为长租公寓企业未来转型的目标。但长租公寓行业盈利需要长期发展的趋势并不会改变，企业要想稳步发展，仍需要深入扎根，提升用户体验，才能避免因急功近利导致的负面影响。例如蛋壳公寓曾被爆出的甲醛超标、客户被贷款事件，带来了极大的负面影响。
总体来看，长租公寓行业的未来市场仍旧前景广阔。但企业要更进一步，就必须思考如何打好根基，提升用户体验，这才是决定长租公寓企业未来兴衰的关键因素。
而对于仍在亏损的蛋壳公寓，紧抓智能公寓风头的同时加强风险管控，才可能摆脱持续亏损的现状。随着国内住宅租赁市场需求增长，蛋壳公寓距离盈利也会更近一步。
文/刘旷
